Как я зарабатывал на агентстве по аренде жилья. Посуточная аренда квартир как бизнес. Рассказывает практик Как заработать на аренде без вложений

О существовании агентств по аренде жилья я много раз слышал и даже имел нескольких знакомых, которые, скажем так, попались на этот «честный развод».

Когда решил заняться этим видом заработка, я, конечно, не собирался так работать и думал, что в этой сфере можно оказывать качественную услугу.

С момента открытия ИП, до начала моей работы на этом поприще, прошел целый месяц. Я решил поработать в агентстве такого рода. Оно как раз находилось недалеко от моего дома.

Хватило меня на одну неделю. Эта шарашкина контора (самое мягкое слово, которым ее можно назвать), оказывала информационные услуги по всей стране кроме города, в котором дислоцировалась.

Риэлторы размещали утки (несуществующие квартиры) по заниженной цене, а желающим снять данное жилье высылали на электронные почту договор оферты.

Человек переводил деньги на банковский счет, и оператор скидывала ему кучу объектов из его города, большую часть которых сдавали те же самые риэлторы.

Я ушел оттуда в другое агентство и попал туда, куда мне и нужно было. Даже лучше. Информационные агентства работают по простому принципу.

В договоре, который заключается с клиентом, черным по белому прописано, о предоставлении исключительно, инфо услуг. Человек оплачивает, уходит, а потом получает кучу sms оповещений с объектами (зачастую совершенно не по тем параметрам, которые его интересовали) и телефонами собственников.

В агентстве, куда я попал, сидели две девушки и продавали ту же саму услугу, но, как говорится: по высшему разряду. Качество их работы, было безупречным. За три дня, глядя на них, я понял, как нужно работать в этом направлении.

До последнего не хотел вкладывать деньги, которые у меня лежали на счете в банке. Боялся прогореть и все потерять. Думал о привлечении инвесторов, партнеров и даже собирался взять кредит в банке. Вовремя одумался. Никакого бизнес плана я не составлял. Все подсчеты, были записаны на последней странице ежедневника.

В первых числах месяца, после тщательных приготовлений я начал работать.

Сумма стартового капитала составила: 28 000 т. р.

Аренда офиса (11 квадратных метров) – 12400 рублей . Офис снял в двух этажном доме прямо в центре города, в семи ста метрах от метро. Здание ухоженное, как снаружи, так и внутри. Удалось сэкономить на мебели. В офисе стоял стол, шкаф и несколько стульев.

Интернет и подключение базы собственников жилья – 5000 руб. Базу подключил самую дорогую и актуальную.

Канцелярская мелочь (бумага, скрепки, ручки, изготовление печати и так далее) – 4000 руб .

Визитки – 500 рублей .

Договор – 1000 рублей . Скачал в интернете и проконсультировался с юристом, внеся некоторые поправки.

Без лимитная сотовая связь – 600 рублей.

Ноутбук, принтер, принес из дома. Удалось уложиться в сумму, меньше, чем изначально планировалось. Сайт создал сам. Он был очень сжатый, далеко не высшего качества. Собственно говоря, он был мне не нужен.

Просто было, что указать в визитке. Для солидности. Планировал в дальнейшем заняться его раскруткой, но руки ни как не доходили.

Стоимость услуг:

Комната – 3000 руб.
Квартиры, дома – 4000 руб.

Начал очень активно. Выставлял на различные сайты несуществующие объекты (утки), преимущественно, комнаты. Здесь главное не переборщить, иначе модераторы могут заблокировать аккаунт.

С утра, перед тем как шел в офис, по пути, обязательно расклеивал несколько десятков объявлений. Звонков было много, но в офис приходило только два человека из десяти позвонивших.

Главное – личная встреча. Только при личной встрече, человека можно убедить и продать услугу.

Хотя, доводилось мне слышать о мастерах телефонных продаж….

Единственная трудность, с которой я сталкивался: люди были наслышаны об информационных агентствах и многие даже попадались на их удочку. Мне приходилось всячески убеждать человека, что наше агентство совершенно не такое, и мы заинтересованы в оказании качественных услуг, чтобы расширять клиентскую базу.

Когда потенциальный клиент приходил в офис, необходимо было снова убеждать его примерно тем же набором дежурных реплик.

Поначалу я робел, но после десятка таких встреч, почувствовал себя в несколько раз уверенней. Тем более, первые 9 из 10 встреч закончились заключением договора.

После заключения договора необходимо было искать для клиента жилье по необходимым для него параметрам: тип жилья, район, наличие или отсутствие мебели, цена.

Нечестные компании просто скидывают первые попавшие объекты в большом количестве, я же, напротив, обзванивал каждое объявление подходящее моему клиенту, уточнял различные нюансы и немного рассказывал о том, кто собирается снимать жилье. Это важный момент, потому что каждый второй владелец отдает предпочтения определённой категории граждан.

Кто-то сдает только семейной паре, кто-то только девушка девушкам или наоборот лицам мужского пола.

Таким образом, удавалось находить за время действия договора 5-6 объектов. Контакты отправлял в виде sms сообщения. Иногда, зная, когда у клиента свободное время, договаривался на просмотр.

Сам я, конечно же, ни куда не ходил. Этим и отличаются риэлторы инфо-агентств от риэлторов, которые работают с выездом. Именно из-за выезда, стоимость их услуг дороже.

После того как клиент посмотрел квартиру, я обязательно звонил ему и узнавал как прошел просмотр и что его не устроило. В общем, был со всеми вежлив и предельно внимателен. Дела шли в гору.

Заработок по месяцам:

Первый месяц – 42 т. р.
Второй месяц – 49 т.р.
Третий месяц – 56 т.р.
Четвёртый месяц – 52 т.р.
Пятый месяц – 61 тыс.руб.

Затем два месяца я терпел убытки, так как набрал четырех сотрудников. Они конечно быстро влились в работу, но доход приносили маленький.

Из-за того что я не вел строгую бухгалтерию, полностью запутался и не мог посчитать сколько потратил и сколько заработал за этот период времени.

Тем более пришлось переехать в соседний более просторный офис. Стоимость соответственно была выше на 10 000 руб. Покупка четырех ноутбуков обошлась в 100 000 руб.

Арендодатель предоставил мне три стола, но пришлось покупать еще два. К вопросу расширения подошел крайне неряшливо. Но, потом все, начало налаживаться.

Отныне я не работал, работали на меня. Для повышения мотивации сотрудников был установлен план. Измерялся он в денежном эквиваленте. Каждый агент, в месяц, должен был совершать сделки на сумму 50 000т.р. В среднем, это 15 сделок в месяц. Работали все под пятьдесят процентов. Все что свыше плана, принадлежало сотруднику.

Именно по этой причине, план, всегда выполнялся и даже перевыполнялся. Скаждого агента я имел по 25 000 рублей. С четырех получалось 100 000 т. р.

Половина этих денег уходила на оплату аренды офиса, налоги, оплату бизнес ланча для каждого сотрудника в соседнем ресторане, интернета, базы собственников жилья, оплату сотовой связи и прочие мелкие расходы.

Итог: чистая прибыль – от 40000 до 50000 руб.

Нестандартные ситуации

Бывало и такое что агент не справлялся с работой и не мог в течении действия договора предоставить более двух-трех объектов, хотя в договоре предусматривалось предоставление для просмотра не менее пяти комнат (квартир).

Недовольный клиент требовал вернуть ему деньги. В таком случае я говорил ему о том, что работа по его договору все-таки велась и не выполнена, лишь частично.

Предлагал вернуть половину суммы. Всегда удавалось урегулировать любой конфликт.

Различные расходы

Они возникают ежемесячно. В какое- то момент я понял, что необходимы офисные перегородки. Затем диван.

Кухонный уголок с микроволновкой и небольшим холодильником, потому что бизнес ланча, по выходным не было, а сотрудники в выходные дни, практически всегда были на работе, так как суббота и воскресенье, самые идеальные дни для заключения договоров.

Сотрудники

Только за первый год работы, у меня в агентстве проработало около 10 человек, самых разных возрастов. Самые лучшие сотрудники, молодые люди, которые успели уже себя попробовать в сфере продаж.

Работал у меня на протяжении года молодой человек. Раньше он продавал фильтры для воды. С первого месяца и до последнего дня работы (проработал целый год) был лидером по заключению договоров.

Взрослые и даже пожилые люди, тоже не плохие сотрудники.

Они не такие активные, но доверяют больше.

Преимущества данного заработка

1) Доступность. Заниматься таким видом бизнеса может совершенно любой человек. Возраст не имеет значение.

2) Не требует каких-либо специфических знаний, навыков, умений, высшего образования. Однако преимуществом будет опыт работы в организациях подобного рода.

3) Сравнительно не большой стартовый капитал. Для того чтобы начать работать одному у меня ушло 27 000т. р. Но это без расходов на мебель.

Если нанимать сотрудников в количестве 4 человек, то исходя из моих расчетов, необходима сумма в размере 150 000т. р.

Возможно больше, возможно меньше, в зависимости от региона.

4) Быстрая окупаемость. В моем случае бизнес окупился за один месяц, когда я начинал работать один. С появлением сотрудников, четыре месяца.

5) Идут года, но такой заработок остается актуальным.

6) Если работать качественно, то уже буквально через полгода можно выйти на уровень рекомендаций. Ко мне уже на третий месяц начали приходить знакомые бывших клиентов или сами клиенты, которым снова нужно было, что то снять.

Недостатки заработка

1) Не большой доход, но довольно таки стабильный. Исключение месяцы: декабрь и январь. Как ни старался я и все мои агенты, никто так и не смог довести заработок до шести злачного числа.

2) Сложная работа. Казалось бы, сиди себе весь день в офисе, болтай по телефону, но если честно, за первый месяц, наговорился по телефону, на всю жизнь.

При этом клиентов одновременно может быть вплоть до десяти и более. Все время нужно искать, звонить, вести какие-то записи. Голова идет кругом.

3) Нет возможности устроить сотрудников официально. Это лишние расходы. По этой причине, многие, находя официальный заработок и уходят. Пока не появится новый и не обучится (на это, обычно, уходит месяц), доход падает, а чтобы его поддерживать приходится самому приступать к работе.

Агентств по аренде жилья информационного типа, на самом дел не так уж и много, большинство из них часто меняют офисы и свои названия.

Конкуренция на этом рынке минимальная. Если работать качественно, то можно преуспеть.

Большинство покупателей недвижимого имущества в первую очередь заботятся о сохранности своих капиталов. Однако немногие из них делают следующий шаг и переходят к активным действиям, направленным на превращение работы с объектами строительства в один из основных источников дохода. Между тем, осознанные и обоснованные действия в этой области способны приносить прибыль, превышающую среднюю ставку по банковским депозитам.

Чтобы определить, как заработать на недвижимости, следует рассмотреть преимущества и недостатки различных методик, изучить тенденции на региональном рынке. К примеру, в маленьких городах апартаменты и производственные площади могут оказаться невостребованными, а в курортных зонах квартиры и коттеджи лучше сдавать в аренду посуточно. Фактически бизнес в сфере недвижимости - это постоянный перебор предложений и поиск потенциально доходных вариантов.

В целом выделяют два основных способа заработка :

Перепродажа. Идея основана на том, что недвижимость всегда дорожает в перспективе и в определенный момент может быть выгодно продана. Однако на практике это выглядит несколько иначе, поскольку стоимость объектов связана со стабильностью валюты, экономической ситуацией, платежеспособностью покупателей. Это особенно заметно при работе с элитными объектами, поэтому для бизнеса на купле-продаже недвижимости инвесторы предпочитают выбирать жилье эконом-класса в новостройках;
Сдача в аренду. При подобном использовании недвижимости, инвестор создает идеальный источник пассивного дохода. Популярностью пользуются квартиры, дома, офисные и складские помещения, однако, при средней доходности в 4–10% вложения окупаются достаточно медленно.

Эти способы не исключают друг друга: любой приобретенный объект можно сдать в кратковременную или долгосрочную аренду, а по достижении стоимостью рыночного максимума - продать.

Даже начинающий инвестор знает, как заработать на аренде недвижимости при работе на рынке жилья. Однако можно получать доход, работая не только с квартирами, но и с коттеджами, хостелами, апартаментами, загородными домами, коммерческими объектами и даже гаражами.

Долгосрочная аренда квартиры

Сдать клиентам для длительного проживания можно любую квартиру - вопрос лишь в цене. Можно построить бизнес на аренде недвижимости, работая как с элитным многоуровневым жильем, так и с отдельными комнатами в коммуналке и даже в общежитии. В этих случаях не требуется дорогой ремонт - намного важнее расположение квартиры, транспортная доступность, наличие поблизости медицинских и образовательных учреждений, торговых и развлекательных центров.

Изучая, как заработать на аренде квартир, следует обратить внимание на вторичный рынок. Здесь можно найти объекты, не требующие капитального ремонта, а покупку оформить в ипотеку, компенсируя взносы за счет арендной платы.

Достоинство такого метода - в простоте и минимуме усилий для инвестора. Достаточно один раз найти арендаторов, а потом в течение нескольких лет регулярно получать платежи.

К числу недостатков можно отнести длительный период окупаемости: при годовой доходности в 3–5% он может составить не менее 15–20 лет.

Посуточная и почасовая аренда

Получить более высокий доход от арендного бизнеса недвижимости можно при сдаче квартир посуточно или почасово. Однако такой агрессивный метод требует постоянного участия владельца или наемного управляющего: жильцов нужно заселять, выселять, делать после них уборку и стирать белье.

Приобретая для сдачи в аренду несколько квартир, инвестор должен подобрать их достаточно близко друг от друга, так как заработать на посуточной аренде удаленных объектов немного сложнее - приходится постоянно перемещаться по городу. Почасовая аренда, вообще, требует проживания по соседству или организацию офиса в непосредственной близости от квартирного пула.

Подобный способ получения дохода иногда даже не требует покупки квартиры. Субаренда - пример того, как заработать на недвижимости без вложений: достаточно снять квартиру на длительное время, а затем заселять в нее арендаторов посуточно или почасово.

Достоинство этого метода - более высокий доход в сравнении с долгосрочной арендой.

Основные недостатки - это необходимость постоянного личного участия, высокий риск повреждения имущества и проявление недовольства соседей.

Организация хостела

Организация хостела в многокомнатной квартире иллюстрирует, как можно заработать на недвижимости путем дальнейшего ее дробления. В хостеле в аренду сдаются даже не комнаты, а спальные места на двухэтажных кроватях: такие условия вполне устраивают молодежь и туристов. При этом в одной комнате может проживать одновременно 5–6 человек, оплачивающих место в размере 600–800 рублей за сутки.

Известно, что оказывать гостиничные услуги и размещать жильцов можно только в помещениях нежилого фонда. Поэтому в обычной квартире заселять жильцов следует путем заключения с ними договора аренды. Кроме того, регистрация СПД требуется для оформления командировочных документов тем, кто в этом нуждается.

Достоинства организации хостела:

Самая высокая прибыль от аренды жилой недвижимости;
Доход гарантирован даже в случае частичного заполнения;
Бизнес подходит для владельцев небольших капиталов, так как заработать на недвижимости с нуля можно, используя в качестве хостела даже комнату в собственной квартире.

Недостатки этого метода - расходы на ремонт, рекламу и необходимость постоянного обслуживания помещения (стирки белья, уборки).

Аренда таунхауса

Жилые дома небольшой этажности, расположенные в пригородах, позволяют инвестору зарабатывать на недвижимости как с помощью сдачи в аренду объекта целиком, так и разделяя его на несколько небольших помещений. Огромные площади многоуровневых квартир в таунхаусах подвергаются незначительной перепланировке, после чего значительно возрастает доходность малого бизнеса - недвижимость, перестроенная таким образом, начинает приносить до 100% прибыли.

Недостаток такого способа аренды - не самый высокий спрос на подобные объекты, вследствие чего поиск арендаторов занимает обычно некоторое время.

Аренда загородных домов

Жильцы обычно предпочитают такие дома именно благодаря их удаленности от города, поэтому вопросы экологии (наличие поблизости водоема, леса, чистый воздух) требуют отдельного внимания. Также важны размеры участка, самого коттеджа и наличие подъездных путей - не менее 8–10 соток земли и не более 100–120 м² общей площади помещения.

Рассматривая, следует принимать во внимание возможность покупки земли и строительства дома: для этого требуются вложения ненамного больше, чем при покупке двухкомнатной квартиры в популярном спальной районе.

Сколько можно заработать на недвижимости: стоимость аренды коттеджа в 10–15 км от крупного города, расположенного в живописном месте, как минимум втрое превышает ежемесячную плату за ту же двухкомнатную квартиру.

Строительство или покупка многоквартирного дома

Такой крупный проект требует значительных капиталовложений - поэтому строительство многоквартирного дома чаще всего проводится силами нескольких вкладчиков, знающих, как заработать на инвестициях в недвижимость. При этом можно не продавать, а сдавать в аренду все расположенные здесь квартиры и коммерческие площади.

Реализации проекта сопутствуют получение множества разрешений, выбор места для постройки, привлечение инженеров, архитекторов, строительных и монтажных бригад, составление смет и другой документации. Основные такого рода - это большой доход и настолько же огромные вложения, измеряемые сотнями миллионов рублей.

Вложение средств в зарубежные объекты

Благодаря комфортным экономическим условиям вложения в иностранные объекты выглядят привлекательными для инвесторов, тогда как заработать на недвижимости в России при нестабильности отечественного рынка намного сложнее.

В первую очередь покупателей интересуют коттеджи, квартиры на берегу моря, апартаменты, а также объекты в крупных туристических центрах. Чтобы получать доход от аренды подобного имущества, проще всего привлечь одну из местных управляющих компаний, специалисты которой знают, как заработать на рынке недвижимости в конкретном регионе. Ремонт, меблировка, заселение и выселение жильцов проходят без вмешательства собственника, которому компания выплачивает комиссионные в размере 4–6% от стоимости недвижимости в год.

Недостатки такого способа инвестирования заключены в необходимости изучения местного законодательства и периодическом посещении иностранного государства, а к числу достоинств можно отнести надежность, стабильность и возможность получения пассивного дохода в иностранной валюте.

Аренда номера в апартаментах

Апартаменты и апарт-отели становятся все более популярными на отечественном рынке недвижимости. Несмотря на схожесть с обычными квартирами, апартаменты обычно представляют собой помещения нежилого фонда, а потому работа с такими объектами - это полноценный бизнес на коммерческой недвижимости.

Владелец может использовать помещение под офис, сдавать его в аренду одному или нескольким жильцам помесячно и посуточно, а также привлечь управляющую компанию, которая будет проводить все указанные операции за определенный процент от прибыли. Учитывая, можно предположить, что апартаменты намного дешевле эквивалентной по площади квартиры, а потому вполне реально получать от инвестиций до 20% годового дохода.

К числу недостатков подобного бизнеса относят статус нежилого помещения и сопутствующий ему налог в 2% от стоимости. Кроме того, при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет, а при банкротстве владельца такая собственность подлежит изъятию.

Гостиницы и отели

Несмотря на некоторую сезонность, гостиничный бизнес является одним из самых востребованных среди инвесторов вследствие своей доходности. Интерес вызывает все - от мини-отелей и хостелов до огромных пятизвездочных отелей на берегу моря.

В качестве объекта для инвестиций также может выступить модернизация существующей или строительство новой гостиницы - в зависимости от размеров стартового капитала инвестор может выбирать из большого числа вариантов:

Строительство гостиниц в привлекательных для туристов регионах;
Строительство мини-отелей в курортных зонах;
Покупка и последующая модернизация готовой гостиницы;
Приобретение иностранных гостиничных комплексов.

Как заработать деньги на недвижимости: трехзвездочные отели окупаются за 6–10 лет, а элитные - за 15–20 при условии строительства «с нуля». Модернизация существующего комплекса с последующим повышением цен на проживание может окупиться за меньший срок - не более 3–5 лет.

Аренда коммерческой недвижимости

Работа с подобными объектами требует несколько иного подхода и достаточно большого капитала. Изучая, как заработать на коммерческой недвижимости, следует обратить внимание на привлекательность помещения именно для бизнесменов: одним нужна низкая арендная плата, других интересует место с высокой проходимостью, третьи нуждаются в организованных подъездных путях для отгрузки товара.

В качестве коммерческой недвижимости обычно выступают:

Торговые залы и центры, помещения под магазин;
Заведения общепита;
Развлекательные центры;
Складские и производственные помещения;
Офисы и бизнес-центры.

Достоинства инвестиций в коммерческую недвижимость - это быстрая окупаемость и стабильный высокий доход, порядка 8–12% годовых. Кроме того, имеет смысл разделить крупный объект на несколько более мелких - так как заработать на сдаче в аренду нескольких маленьких помещений и найти для них арендаторов намного проще.

Основной недостаток такого метода - значительное падение спроса в периоды экономических кризисов.

Аренда гаража, бокса, парковочного места

Покупка гаража или бокса может оказаться неплохим пробным вариантом для тех, кто сомневается - можно ли заработать в недвижимости? Подобные объекты вполне реально сдать в аренду:

Владельцам автомобилей;
Автомеханикам, открывающим собственную мастерскую;
Предпринимателям для организации небольшого производства.

Рассматривая, следует изучить достоинства и недостатки следующих вариантов:

Отдельно стоящие гаражи;
Бокс в гаражном кооперативе;
Места на подземной парковке;
Парковочные места под навесом на улице.

Очевидно, что достоинства инвестиций в гаражи - это низкий порог входа (до 300 тысяч рублей) и простота оформления. Однако с этим связан и главный недостаток - невысокая доходность (до 4000–5000 рублей в месяц с одного объекта).

Инвестиции для получения дохода от перепродажи

Бизнес по продаже недвижимости чаще всего основывают именно на строительстве объектов либо на других мероприятиях, направленных на повышение его рыночной стоимости (ремонт, благоустройство). Как показывает практика, покупка недвижимого имущества на вторичном рынке с последующим ожиданием повышения стоимости не всегда оправдывает себя вследствие непредсказуемости изменения цен, тогда как инвестиции в строительство основаны на известных сроках его завершения и точном расчете окупаемости.

Коттеджи

Выбирая, следует обратить внимание на такой вид вложений в недвижимость, как покупка земли с последующим строительством коттеджа, дачи или загородного дома. Доходность такого вида инвестиций основана на следующем: суммарная стоимость участка и строительных работ на 65–85% ниже рыночной стоимости готового жилья. Также можно купить начатое или незаконченное строительство: учитывая, что дом возводится в короткий срок (4–6 месяцев), вполне реально за год удвоить начальный капитал.

Достоинства такого вида инвестирования:

Высокая доходность;
Возможность поэтапного инвестирования;
Возможность кредитования строительства под залог участка;
Возможность контроля и управления всеми этапами строительства.

Производственные площади

Вложения в строящиеся производственные площади требуют от инвестора немалого опыта и значительного капитала. Новичкам в таких случаях лучше воспользоваться услугами инвестиционных фондов и управляющих компаний, поскольку подобное строительство обычно сопровождается не только значительными суммами, но и сложной работой по оформлению целевого назначения недвижимости, а также получением большого количества разрешений - наличие таких документов на 20–25% повышает цену объекта. Интерес для частных инвесторов представляют:

Производства товаров повседневного спроса и первой необходимости;
Объекты пищевой промышленности, перерабатывающие предприятия;
Мебельные фабрики.

Достоинства инвестиций в производственные площади - это быстрая окупаемость, минимальные требования к отделке и благоустройству территории (обычно этим занимается арендатор). Однако следует учесть и возможные риски - стратегические просчеты ведут к невостребованности объектов.

Перепродажа земельных участков

Несмотря на доступность и минимальные требования к капиталу, инвестиции в земельные участки требуют тщательного анализа перспектив развития местности. Инвестор должен быть уверенным в том, что в конкретном населенном пункте в будущем произойдут какие-то позитивные изменения (будет развиваться инфраструктура, появятся удобные дороги, новые коттеджные поселки), в противном случае инвестиции могут оказаться убыточными.

Это справедливо и для инвестиций в землю, предназначенную для постройки коммерческих или промышленных объектов: изучение тенденции расширения бизнеса позволяет предсказать, какие участки в скором будущем окажутся востребованными.

Преимущества такого способа получения дохода - это:

Возможность начать работу с небольшим капиталом в 300–500 тысяч рублей;
Минимум усилий по обслуживанию собственности;
Возможность увеличить стоимость путем благоустройства территории.

Продажа квартир в новостройках

При покупке квартиры в новостройке инвесторы рассчитывают на то, что по мере завершения строительства стоимость жилья возрастает на 25–35%, что даже выше ставок по банковским депозитам: продолжительность строительных работ составляет обычно два–три года. Самыми выгодными считаются инвестиции в жилье на ранних этапах, когда стройка находится на уровне котлована.

Разумеется, при выборе объекта нужно учесть его планировку, местоположение, транспортную доступность, инфраструктуру и перспективы развития всего микрорайона - это в значительной степени влияет на цену квартиры при последующей продаже.

Так как заработать на продаже недвижимости в этом случае можно даже с капиталом в 1,3–1,6 млн рублей - этот способ пользуется известной популярностью среди вкладчиков.

Однако инвестиции в новостройки сопровождаются и риском: строительство может быть заморожено по решению властей или вследствие банкротства застройщика.

Видео по теме Видео по теме

Приобретение квартиры в плохом состоянии

Значительная часть владельцев квартир не обладает силами или достаточными ресурсами для периодического проведения капитальных ремонтов и поддержания помещения в приемлемом состоянии. Кроме того, некоторых собственников в принципе не интересует состояние собственного жилья.

Подобные объекты являются предметом постоянного внимания инвесторов, знающих, как заработать на перепродаже недвижимости: даже небольшой ремонт позволяет на 25–30% повысить рыночную стоимость квартиры.

Преимущество такого метода - возможность получить существенный дополнительный доход, иногда вдвое превышающий первоначальные вложения.

К числу недостатков можно отнести некоторую потерю времени, средств на ремонт, а также высокий уровень конкуренции - подобные объекты интересуют многих риэлторов.

Покупка недвижимости в залоге

Кредиты и займы в банках доступны не только физическим, но и юридическим лицам. Если должник объявляет себя банкротом, находящаяся в залоге собственность продается на торгах для погашения убытков кредиторов. Поэтому здесь иногда можно приобрести жилую и коммерческую недвижимость на 25–30% дешевле ее рыночной стоимости.

Однако механизм проведения аукционов нельзя назвать простым, а для участия в нем инвестор должен обладать известным опытом и соответствующим капиталом - оформить кредит или ипотеку на залоговую недвижимость нельзя. Кроме того, подходящие объекты выставляются на продажу нечасто: на их поиск нужно затратить некоторое количество времени и сил.

Количество предложений квартир под коммерческий наём с начала года существенно возросло. Причиной тому послужили падающий спрос и растущее количество впервые выставленных под наём квартир. Всё больше людей, покинувших страну на неопределённый срок, сдающих своё единственное жильё.

Арендные ставки сильно упали, уже к началу мая квартиры сдавались примерно на 20 % дешевле, чем в феврале. А с началом лета добавились сезонные краткосрочные предложения, что также оказывает давление на размер месячной ренты. Как правило, летнее снижение цен составляет 5 %, а с завершением летнего сезона наблюдается обратное движение. Так что ситуация для собственников будет складываться несколько лучше к середине осени.

Но ключевым моментом всегда был и остаётся подбор арендатора, оценка его порядочности и платёжеспособности. Многие владельцы квартир полагаются исключительно на свой опыт, но я рекомендую проверить предоставленную информацию с помощью простых поисковых запросов по имени и номеру телефона потенциального жильца. В компании Maroom мы также используем скоринг - метод оценки, который используют банки, принимая решение о выдаче кредита.

Сдавать квартиру я бы рекомендовал через интернет и проверенные агентства: друзья и знакомые, как правило, рассчитывают на скидки и особые условия. Самый лучший вариант, когда ваш агент заинтересован в добросовестном жильце, - так обстоит дело в случае доверительного управления, услуги по обслуживанию или консьерж-сервиса. К примеру, наша компания оценивает квартиру, приводит её в порядок, страхует, находит и проверяет жильцов, а потом ежемесячно взимает плату с учётом налога на доходы физлиц. Услуга такого рода обходится хозяевам в 7 % от квартплаты.

Как подготовить квартиру

Определитесь с аудиторией вашего объявления о сдаче квартиры. Это определит и то, как быстро вы её сдадите, и то, кто станет вашим жильцом и с кем вам приятнее общаться. Большинство людей устроит и чехословацкий сервант, и ковры на всех стенах, и линолеум под малахит. Если задача - монетизировать квартиру, лучше назначьте справедливую цену. Даже самые убитые сдаются, когда хозяин понимает, что годы идут, а арендатор на белом коне так и не появился.

Но если инвестируете немного времени и средств (недавно мы несколько советов о том, как это сделать максимально эффективно), то квартирой заинтересуется и молодёжь со вкусом. Иногда чистая ванна важнее, чем близость метро.

В Германии каждый въезжающий в съёмную квартиру получает абсолютно белые стены и обязан их оставить такими же, выселяясь. На наш взгляд, этот совет отлично работает и для нас.

Здорово будет, если вы разоритесь на несколько напольных светильников и больших фоторамок с постерами формата А1, А2, - жильцы потом смогут вставить свои фотографии или постеры, а квартира со стенами, на которых что-то висит, всегда выигрышнее. Замените плитку в ванной и керамический фартук на кухне, выбирая не узорные, а просто цветные варианты. То же правило годится для занавесок и штор, ну и неплохо было бы, чтобы они вообще были.

Но самый-самый простой совет, как быстрее сдать квартиру: потратьтесь на приличные фотографии, сделанные зеркальной камерой с соответствующим объективом. Даже ободранные обои приобретут налёт винтажности, если их не фотографировать на Nokia 3110 со вспышкой через стакан воды.

Как платить налоги

Сдача собственной квартиры в аренду - совсем не сложный бизнес. Он обеспечит вас дополнительным доходом без постоянных крупных затрат. Заключать договор или нет - вопроса не стоит. Это прежде всего ваша безопасность: гарантия сохранности вашей собственности и своевременной оплаты. В случае разногласий споры будут регулироваться положениями в договоре. С обычными гражданами заключается договор найма жилого помещения, а с организациями - договор аренды. Договор найма с физлицом может быть заключён на срок не более пяти лет, а договор аренды может быть бессрочным. Договор аренды с организацией, заключённый на срок более одного года, обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре.

Арендная плата, как и любой доход, облагается налогом. Не секрет, что большинство таких сделок проводятся в стороне от налоговой. Но мало кто знает, что о сдаче квартиры в аренду налоговая может узнать из других госорганов (например, из Росреестра, что у вас несколько квартир в собственности), от участковых, соседей, а бывает, и даже от недовольных арендаторов. Рекомендуем вам вести честную, но выгодную игру.

Вы можете сдавать квартиру как физлицо и платить НДФЛ или стать индивидуальным предпринимателем, выбрав один из специальных режимов налогообложения. Что для вас будет выгоднее, зависит от дохода.

Если арендная плата меньше 14 тысяч рублей в месяц, оформите договор как физлицо - ваши налоги составят 13 % от этой суммы. По итогам года до 30 апреля нужно сдать отчёт 3-НДФЛ с приложением копии договора аренды и заплатить налог. Cрок перечисления налога - до 15 июля. Сдать отчёт и заплатить сумму налога нужно в инспекцию по месту вашей прописки. При арендной ставке в 14 тысяч рублей налогами за год вы потеряете 21 840 рублей.

Если арендная плата больше 14 тысяч рублей в месяц - откройте ИП. Зарегистрировать ИП несложно и так же легко можно ликвидировать в любой момент. Документы на регистрацию вы сможете подготовить самостоятельно: есть бесплатные сервисы, которые помогут это сделать быстро. При регистрации ИП вместе с документами обязательно подайте уведомление на применение упрощённой системы налогообложения, в нём укажите объект «Доходы». Тогда с арендной платы вы будете платить налог всего 6 %. Через пять дней вас зарегистрируют и выдадут свидетельство. Важно помнить: индивидуальные предприниматели должны платить за себя страховые взносы. Сумма взносов - 22 261 рубль 38 копеек. Это обязательная часть. И есть дополнительная: если за год вы заработаете больше 300 тысяч рублей, то нужно заплатить 1 % от дохода свыше этой суммы. Вам нужно поквартально платить налог до 25 апреля, 25 июля и 25 октября. Один раз по итогам года подать отчёт и оплатить окончательную сумму налога за год в налоговую по прописке. Срок отчётности - до 30 апреля следующего года. При арендной ставке от 15 до 25 тысяч рублей в месяц на налоги и взносы уйдёт 22 261 рубль.

По сдаче квартиры в аренду ИП может работать и на патенте. Патент хорош полным отсутствием отчётности, но редко оказывается выгодным. Стоимость патента устанавливается в каждом регионе отдельно. Например, в Москве сдача в аренду квартиры до 50 квадратных метров в районе ЦАО обойдётся в 45 тысяч рублей в год плюс страховые взносы. Минимальные отчисления составят почти 70 тысяч рублей в год. Для нашего примера патент будет выгоднее других вариантов только с арендной платой больше 80 тысяч в месяц.

Покупка недвижимости - это не только способ сохранения собственных сбережений, но и возможность заработать на ней, перепродав или сдав ее в аренду. Это один из ликвидных и уникальных активов. Можно выделить два основных аспекта, которыми руководствуются бизнесмены, вкладывающие деньги в недвижимость: желание сберечь свои денежные средства в условиях инфляции и желание приумножить свои доходы за счет перепродажи недвижимости или сдачи ее в аренду.

Плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду
Сколько можно заработать, сдавая квартиру в аренду?
Место имеет значение
Новостройка или «вторичка» - что выбрать?
Сдача квартир посуточно
Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду?

Плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду

Приобретение жилья с целью дальнейшей сдачи в аренду, являются самыми распространенными инвестиционными сделками. Заработать на такой операции быстро не получится, средний доход от сдачи в аренду составляет 3,5-5% годовых от стоимости квартиры. Но это перспективное и долгосрочное вложение средств, со временем сюда можно переселить взрослых детей или продать его, с целью строительства загородного дома. Конечно же, сдача квартиры в аренду требует определенных хлопот: нужно постоянно искать арендаторов, обслуживать квартиру, делать косметические ремонты.

До кризиса 2008-2010 гг. количество «инвестиционных» сделок, в последующем связанным с зарабатыванием дохода, составляло примерно треть от всех сделок на российском рынке. Постепенно их доля снизилась до 20%, а в настоящее время составляет 15%. Одновременно возросло число долгосрочных инвесторов, которые приобретают объекты недвижимости на будущее.

Вложение денежных средств в приобретение недвижимости является долгосрочным проектом, но более надежным, чем банковский вклад. Банковский вклад можно разместить под 10-12% годовых в рублях, но нужно учитывать и возможные риски: в последнее время имеется немало банков-банкротов. Банки с солидной репутацией дают невысокие проценты.

Сколько можно заработать, сдавая квартиру в аренду?

Взглянем на таблицу, которая наглядно демонстрирует доходы от сдачи в аренду:

Варианты квартир	Стоимость квартиры	Доход от аренды в месяц, в рублях	Доход от аренды в год, в рублях
Комната	800 000	7 000	84 000
1 комнатная квартира	1 900 000	14 000	168 000
2-х комнатная квартира	2 700 000	18 000	216 000
3-х комнатная квартира	3 500 000	22 000	264 000

Но помимо доходов есть и постоянные расходы - это: ремонт квартиры, квартплата и коммунальные платежи (если это не входит в арендную плату), страховка и налог на доход.

Варианты квартир	Квартплата и коммунальные платежи в год, в рублях	Налог (13% от арендной платы)	Косметический ремонт	Страховка	Итого, расходы в год
Комната	24 000	10 920	6 000	3 200	44 120
1 комнатная квартира	30 000	21 840	12 000	7 600	71 440
2-х комнатная квартира	42 000	28 080	24 000	10 800	104 800
3-х комнатная квартира	60 000	34 320	36 000	14 000	144 320

На доходность и срок окупаемости влияет размер первоначальных инвестиций в недвижимость, ремонт, а также удаленность от транспортных узлов. Сроки окупаемости приобретенных за свои деньги квартир более 10 лет, а взятых в ипотеку еще больше. С однокомнатной квартиры можно получать в месяц до 96 тыс. рублей в месяц.

Варианты квартир	Стоимость квартиры, в рублях	Чистый доход, в рублях	Доход в %
Комната	800 000	39 880	4,98%
1 комнатная квартира	1 900 000	96 560	5,08%
2-х комнатная квартира	2 700 000	111 120	3,88%
3-х комнатная квартира	3 500 000	119 680	3,42%

Место имеет значение

Арендаторов, а особенно иностранцев, интересует не историческое месторасположение квартиры, а хорошая транспортная развязка и наличие необходимого сервиса. Если на покупку квартиры в Москве нет средств, тогда можно заняться покупкой квартиры в Подмосковье. Доход от аренды такой квартиры будет на 10-15% ниже, чем в столице, но и средств на приобретение квартиры будет потрачено на 50% меньше.

Резко возрастают в цене квартиры и соответственно стоимость аренды, на жилье, расположенное возле станций метро и железнодорожных вокзалов. Стоит следить за строительством новых линий метро и там приобретать квартиры для сдачи в аренду. В Москве, квартиры в районах за пределами МКАД, в которое приходит метро, резко поднимаются в цене. Например, в Мытищах стоимость покупки и сдачи в аренду жилья возросла на 30%.

Без проигрыша будет и вариант приобретения жилья в районах, близких к аэропортам. При не столь больших затратах, такие квартиры приносят стабильный доход.

Новостройка или «вторичка» - что выбрать?

Когда приобретается жилье, для последующей сдачи в аренду, нужно учитывать две вещи: какой промежуток времени уйдет на окупаемость вложенных средств, и сколько будет стоить жилье в будущем. Если ставить вопрос окупаемости средств на первый план, тогда надо покупать жилье старой постройки.

Большинство предложений на рынке квартир, это квартиры старой постройки. Да и спрос на них довольно высокий, снять квартиру по более низкой цене, выгоднее, чем платить за аренду апартаментов. Хотя и на них есть тоже спрос, некоторые хотят жить в домах новой застройки и квартирах, наполненных современной мебелью и техникой.

Квартиры в новостройке стоят дороже, соответственно и окупаемость их будет дольше. Но в то же время аренда в новостройке буде стоить дороже. Если квартира приобретается на первичном рынке, то рекомендуется покупать ее у крупного девелопера, у которого есть опыт в коммерческой застройке, а также совместные с государственными банками программы ипотечного кредитования. Продажи квартир девелопер производит в соответствии с федеральным законом ФЗ-214.

Итак, квартира приобретена, и вы решили сделать в ней ремонт. Одна из основных ошибок арендодателей - это сделать в квартире эконом-класса ремонт бизнес-класса. Поверьте, арендаторы это не оценят, а вы потратите довольно много средств. Другое дело квартиры бизнес-класса, должны быть оборудованы дорогой мебелью и здесь должен быть выполнен дизайнерский ремонт.

Сдача квартир посуточно

Еще один вид заработка - это сдача квартир посуточно. Такими услугами пользуются командировочные и туристы, не желающие переплачивать за отели. Наиболее востребованы квартиры среднего класса, стоимость в сутки составляет от 1,5-3,5 тыс. рублей. Аренда этого жилья составляет в среднем 50%% от общего объема аренды. Следующими по востребованности являются элитные квартиры, стоимость аренды которых, составляет 3,5-6,3 тыс. рублей в месяц.

Конечно, в этом бизнесе, как и любом другом, есть свои отрицательные моменты, квартира может простаивать какое-то время. Но в период осень-весна, а особенно в праздничные дни, недвижимость среднего класса заполняется на 100%, а стоимость аренды в эти дни возрастает в 2 раза.

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду?

После приобретения жилья и проведения ремонтных работ, квартиру необходимо застраховать. Оформляем полный договор страхования: страхуем стены, внутреннюю отделку, имущество, которое находится в квартире, и, конечно же, гражданскую ответственность (поджоги и пожары по вине жильцов). Для квартир, которые сдают в аренду, применяют повышенный коэффициент 50%. Например, за квартиру на окраине столицы, оцененную в 7,5 млн. рублей, страховой платеж составит 15 тыс. рублей.

Если вы сами будете сдавать квартиру в аренду, то необходимо:

От всех ее собственников и прописанных лиц получить согласие на сдачу квартиры в аренду.
Подать объявление и заняться поиском арендатора.
Договор заключить на срок 11 месяцев, в котором необходимо указать:

всех лиц, которые будут проживать в квартире (снять копии со всех паспортов);
как будет оплачиваться арендная плата ежемесячно или раз в квартал;
кто будет платить коммунальные платежи (электроэнергия, вода и пр.);
правила использования электроприборов;
когда арендодатель может навещать квартиру и т. д.

Ценители времени могут для составления договора аренды, обратиться в юридическую фирму, эта услуга вам обойдется в 2 тыс. рублей.

Оформить акт передачи квартиры, в котором указать все неисправности на момент заключения договора.
Написать расписки, в которых арендодатель указывает, что получил деньги, а арендатор, что получил ключи.

Если ваше жилье муниципальное, то правительство Москвы требует зарегистрировать его в ГУПе. Для этого надо обратиться в «Московский городской центр арендного жилья», сюда необходимо принести: заявление, согласие всех собственников на сдачу квартиры в аренду, выписку из лицевого счета или домовой книги, договор социального найма. Стоимость услуги сотрудников центра обойдется вам в 1 600 рублей. После оформления, договор будет зарегистрирован в ГУПе.

Итак, в данной статье мы попытались осветить все плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду, какие квартиры лучше приобретать для сдачи в аренду, в каких районах, указали также, что данный бизнес - это долгосрочный проект и окупаемость его наступает через несколько лет, но проект надежный и ликвидный, так как какая бы не была арендная плата и спрос на аренду, у вас остается ликвидный актив, которым можно пользоваться в своих целях, либо продать его.